Storbritannia: Luftfart – Flyplassplasseringer – Feller for uvanlig.

A ta en leie av flyplass eiendommer kan til a begynne med vises litt annerledes enn a leie noen annen type kommersiell eiendom. Men driftskravene til et selskap som onsker a ta plass pa en flyplass, ma gjennomgas noye; bare ved a bruke «standard» dokumentasjon som vil v re egnet for lager- eller kontorlokaler pa andre steder, kan en leietaker utsettes for uventede faktorer som er unike for et flymiljo.

Ince & Co eiendomspartner Trevor Garrood sier: «I var erfaring er det ofte utilstrekkelig fokus pa juridiske rettigheter og tilleggsordninger som flyplassbefolkningen trenger, men som ikke ville v re relevant andre steder.»

«For de som forplikter seg til langsiktig leie av hangar- eller lagerlokaler der brukeren eller kundene ma flytte inn og ut fly, ma det v re juridisk sikkerhet pa en hel rekke tilleggsproblemer» legger han til.

Trevor fortsetter med a forklare: «Leietaker bor ikke bare v re sikker pa at fly vil kunne bruke de nodvendige rullebaner og rullebaner, men ogsa de andre praktiske og okonomiske forhold som er potensielt kritiske for leietakerens drift og okonomiske levedyktighet Forretninger er tatt med i betraktning. Disse problemene og kostnadene knyttet til dem er i stor grad i kontrollen av flyplasseieren (underlagt regelverk hvis det gjelder for den aktuelle flyplassen). Eksempler vil omfatte tildeling av forkledningstilbud, nivaet av landingsavgifter og ordninger for forsyning av drivstoff (og pa mindre flyplasser hvor kontrollen til flyplassen eier, tildeling av start og landingsplass). »

Rettigheter og reservasjoner.

Nylig onsket en av vare kunder a ta en lang leieavtale av flyplasslokaler. Det var da ment at klienten ville bygge et nytt operasjonsanlegg pa nettstedet til en kostnad pa mange millioner pund. Imidlertid ble det snart klart at det ikke hadde v rt nok hensyn og ikke diskusjon om at leietaker hadde rett til a bruke rullebaner og taxiveier (eller til og med a fly fly inn og ut av flyplassen), og det var heller ingen bestemmelser om tilgjengeligheten av drivstoffforsyning, ground handling fasiliteter eller andre krav. Utleieres innledende holdning var at ingen av disse problemene ville v re et problem i praksis og «selvfolgelig» ville fasilitetene alltid v re tilgjengelige. Imidlertid ble det snart klart at utleier ogsa forventet a kunne oke prisene og (da dette var en relativt liten flyplass og derfor ikke gjenstand for IATA-slotplanlegging) kontroll start og landing ganger og andre viktige problemer som det sa passe .

Vi har derfor forhandlet spesifikke bestemmelser for a beskytte var klient, inkludert kostnadslofter og palegg av positive forpliktelser for utleier for a levere spesifiserte tjenester. Et overraskende aspekt av diskusjonene var at utleieren kunne si med rette at andre leietakere ikke hadde reist disse punktene; de alle syntes a ha antatt at alt ville rett og slett falle pa plass, ar etter ar, gitt av en velvillig utleier som ikke ville soke a fa noen fordel. Vi ser dette som en kommersielt naiv og risikabel tiln rming.

Bruddalternativer.

Bortsett fra a sorge for at alle nodvendige rettigheter gis i leieavtalen eller dokumentene knyttet til den, er en annen mulig beskyttelse for leietakere inkorporering av opsjonsopsjon der forhold knyttet til flyplassen som helhet kan utgjore.

Leietakerens virksomhet er ubrukelig. Dette kan for eksempel skyldes okte kostnader, eller slike problemer som utleier er ute av stand eller uvillig til a fortsette a tilby bestemte tjenester eller fasiliteter. Mens leietakeralternativene a si opp er ganske vanlig for kommersielle lokaler generelt, er de nesten alltid med faste intervaller (vanligvis hvert femte ar) gjennom hele leieperioden. A matte vente opptil fem ar til a utove et slikt pausealternativ, vil ikke v re tilstrekkelig beskyttelse for en leietaker som star overfor betydelige okning i kostnad eller begrensning av tjenester, derav det potensielle behovet for en ekstra «ikke-standard» type pausealternativ . Nar en leietaker har sunket betydelig kapitalkostnad i et prosjekt, vil naturligvis oppsigelsesretten av denne arten fortsatt bare gi en del av svaret, men sa lenge den finansielle modelleringen tar hensyn til disse faktorene, kan leietaker ga inn i transaksjonen pa et informert grunnlag.

Hvor langt man kan ga i a forhandle om slike beskyttelser, avhenger selvsagt av storrelsen og raffinementene til den aktuelle flyplassen, nivaet pa ettersporselen etter eiendom der og derfor partiene » forhandlingsstyrke. Stillingen vil ogsa variere avhengig av i hvilken grad stottetjenester leveres av flyplassen selv eller av tredjeparts tjenesteleverandorer.

Pa storre flyplasser hvor avgangs- og landingsplass er koordinert av Airport Coordination Limited i Storbritannia eller tilsvarende i henhold til IATA-regimet i den aktuelle jurisdiksjonen, kan utleiere pa flyplassen kreve bevis for at du har fatt et spor eller spor fra den relevante koordineringsmyndigheten for gir en leieavtale eller andre eiendomsrettigheter.

Brukere av flyplasseiendommer ma ogsa vurdere deres beredskap til a overholde sikkerhetskravene (i Storbritannia luftfartssikkerhetsloven 1982 (endret ved lov om politi og kriminalitet 2009)) og ma kanskje gi utleier / flyplassoperator bevis pa denne overholdelse. Dette vil trolig inkludere et krav om sikkerhetsgodkjenning for relevant personell, spesielt hvis eiendommen er «airside».

A ha riktig helse- og sikkerhets- og beredskapsprosedyrer er spesielt folsom ved flyplasser, og disse ma koordineres med flyoperatoren (og sikkerhetstjenestene der det er nodvendig). Igjen er dette noe som utleier / flyplassoperator matte trenge a se bevis for.

Overholdelse av stoy- og utslippsregler (som sannsynligvis ma samordnes med og gjennom operatoren) kan begrense bruken av eiendommen og legge til administrasjons- og samsvarsbyrden.

I forhold til enhver bruk av eiendom eller anlegg innenfor en flyplassterminal er nokkelproblemet for forhandling plassering: i hvilken terminal – hvor innenfor terminalen – flyplassens evne til a tildele alternative steder av sikkerhetsmessige eller andre grunner og virkningen av disse saker om prising av anlegg og eventuell evne til brukeren a si opp eller endre vilkarene for sin stilling dersom endringer gjores.

I sammendraget vil leasing av eller kapitalutgifter pa flyplasslokaler ha mange aspekter som ikke er forskjellig fra andre typer fast eiendom, men det kan godt v re et helt lag av spesifikke tilleggsproblemer som ma tenkes gjennom og tillates for. Disse vil variere fra tilfelle til sak. I eksemplet som er beskrevet ovenfor, hadde klienten om noen ar ikke funnet den spesifikke bestemmelsen i den juridiske dokumentasjonen, enten med en ubrukelig operasjon eller til huseieren / flyhaverens nade med hensyn til palegget av okende avgifter eller operasjonelle begrensninger.

Ince & Co har sterk praksis innen luftfart, transport og logistikk, og har betydelig erfaring med a gi rad til klienter pa eiendomsleasing og prosjekter for disse typer virksomheter.

Innholdet i denne artikkelen er ment a gi en generell veiledning til emnet. Det bor sokes spesialistrad om dine spesielle forhold.

For a skrive ut denne artikkelen, er alt du trenger a v re registrert pa Mondaq.com.

Klikk for a logge inn som en eksisterende bruker eller Registrer, sa du kan skrive ut denne artikkelen.


Hei! Vil du spille i det mest populære kasinoet? Vi forbereder det for deg. Prøv her nå!